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 4月4日  マイホームで中古物件には消費税が掛らないものが多くあります

4月1日より消費税が8%に上がりましたね

いろんな対策をされていますが、

中古のマイホームはお得です。

 

中古のマイホームは売主が個人のものが多く

消費税が掛りません

但し諸経費だけには消費税掛ります。

 

消費税は課税事業者が売主と成っている物件のみに掛ります。

その場合でも、建物のみが対象となる為土地には消費税は掛りません

例えば

2千万円の戸建が、土地1千万円 建物1千万円だとすると

その建物分にのみ消費税が掛かりますので、

消費税は80万円

 

これが中古物件で売主が個人の場合は消費税の80万円が掛らなく

お得です。

元々中古物件は新築物件より安いので尚お得(^_^)v

 

2月7日  住民票・印鑑証明書の有効期限

不動産取引時に法務局の提出用に使える有効期限について

取得年月日から3ヵ月間有効です。

例えば、2月7日付けのものは、5月8日までです。

 

不動産の売却には売主様の印鑑証明書が必要です。

この印鑑証明書の住所が登記簿に記載されている住所の印鑑証明書が必要と成り、もし住所が異なっていれば、登記簿上も住所変更してからの所有権移転登記と成ります。

※この場合登記費用がその分高く成ります(通常1~2万円up)

 

よって不動産を売却する時に、先に引越をする場合は、転居届の直前に印鑑証明書を取っておくと3ヵ月は旧のまま登記手続きが出来て安く賢く不動産引渡・所有権の移転登記が出来ます。

 

5月28日  不動産を早く高く売るにはどうしたら良いの?

Ⅰ.いかに広く公告が出来るか

Ⅱ.いかに物件を良く見せれるか

 

基本はこの二つではないでしょうか?

 

あなたが売りに出している不動産の情報が営業マンの机の引出しに入ったままでちゃんと表に出ていますか??


ただ単純に間取り図だけの広告で、その物件の特徴が上手く表現されていますか?

 

12月13日  こんな売却理由も多くなっています。

離婚したいので住んでいた家売却したい!!  
もしかすると今一番多い売却理由かもしれません

 

独りに成ってしまったのでこんなに大きな家はいらない

離婚したので一緒に住んでいた家も住みたくないから

お金の清算をしないといけないので

共有名義に成っているので

・・・等

 

いろんな意味での清算

人生の再出発応援します

同じ経験者だから・・・

 

12月12日  親がが亡くなって使わなくなった不動産売りたい

相続登記もしなくても売却できますか??  ⇒ 原則出来ません

最近こんな質問が多くなっています。

親が亡くなって登記をそのままにしたまま、ボチボチ使っていないので不動産を売りたい。

まず相続人を確定してその不動産を誰が相続するか確定しないと勝手に売る権利はありません。
戸籍地が遠い・兄弟等の相続人が遠方に住んでいる・・・等直ぐに行動に移せない・・・
誰がどの相続財産を受け取るのか??法定相続分通りにするのか??

揉めてしまう事も良くあります


だから時間が掛かってしまうのです

そんな相談に乗って頂ける、登記をしてもらえるのが、「司法書士」

ご安心して下さい良き仲間の司法書士もご紹介させて頂きます。

 

12月8日  「競売不動産取扱主任者が語る、競売不動産入門セミナー」を開催しました。

競売不動産って、どんなの?

 

満員御礼!! 皆様ご参加頂きありがとうございました。

 

積極的な質問も頂き、また続いて次回のセミナーも開催して欲しいとの声も多く頂きましたので引き続きセミナーを開催して行きたいと思います。

ありがとうございました。

 

11月4日  大阪地方裁判所に競売の窓口がない??

よくお客様から大阪地方裁判所(大阪市北区西天満2-1-10)に行ったけれど、競売の窓口がなかったというお声を聞くことがあります。

 

競売等は大阪地方裁判所第14民事部で取り扱われています。

 

大阪地方裁判所第14民事部は、民事執行事件を取り扱う専門部であり、大阪市淀川区三国本町の執行部等合同庁舎内の民事執行センターで執務を行っています。     

 

大阪地方裁判所民事執行センター(大阪地方裁判所第14民事部)

住所:大阪市淀川区三国本町1-13-27

大きい地図・案内は下記画像をクリックしてください。

 

オープンのブログ

 

11月3日  競売で補助金??

競売で落札をしたら補助金が出るって本当ですか??

 

弊社と競売サポート契約をして頂き、実際に不動産競売物件を落札されますと、もれなく不動産競売流通協会より競売サポート補助金としてプレゼントされます。

詳しくは、「キャンペーン補助金」をご覧ください。

弊社のお客様もしっかり頂いています。

 

10月13日  競売の3点セットって何??

競売不動産の事で良く3点セットと言われますが、何のことですか??

 

3点セットとは、裁判所が物件の情報を開示している唯一の重要な情報源です。

  

(売却条件について重要な情報で、現状・権利関係・その他買受人の参考となる事項等いろんな情報)

 

別の言い方をすれば、これしか一般には公開されていません。

正しくは、「期間入札告知書」も含めて3点セットと言われていますが、正確には4点に成ります。

では3点セットとは、(4点セット)

 1.期間入札告知書(売却条件)

 2.物件明細書(裁判所書記官が作成)

 3.現状調査報告書(裁判所執行官が作成)

 4.評価書(不動産鑑定士等が作成)

 

難しそうですがこの4点に裁判所の情報が全て入っています。

但しこれらの情報が数ヶ月前、時には1年以上経過しており現状が変わっている場合も有ります。

 

物件は安く買える分自ら調査しないといけないのです。

だからお任せ下さい。

 

10月7日  競売物件の情報は??

競売不動産の情報はどうしたら見ることが出来ますか??

 

裁判所で公告されています。(裁判所に資料が置いてあり誰でも閲覧が出来ます)

今ではネットで見ることが出来ます(まだ対応出来ていない裁判所も有ります)

 

 1.見方が分らない方はまずは弊社のHPを見て下さい。

 

 2.楽天のオークションからも見れます。

 

 3.裁判所からでしたら

 

通常の情報はこれだけしか有りません。

詳しくはお問合せ下さい。ご説明させて頂きます。

 

10月6日  私事 腕時計の寿命っ何年??

先日腕時計の分解掃除を26年半経ち初めてしました。

電池が無くなって、電池交換をきっかけに出す事を決めました。

何度か時計屋さんに言われてはいましたが、

「修理する部品が無くなることがあると」 と言われたのがきっかけで

その前に有る時計屋さんに「人で例えるなら100歳位ですょ」と言われたことも。

その時は「今さら分解掃除するよりも、触らない方が壊れないかも知れない」とも言われ・・・

 

製造メーカーに送っての大手術なので3ヵ月半は掛ってようやく帰ってきました。

そこそこの腕時計が買えるほどの代金が掛りましたが、

やっばり26年以上も肌に離さず、誰よりも・どんな物よりもすっーと一緒に暮らして来ましたから・・・

これこそ体の一部みたいなものでしょうね。

感謝感謝。ありがとう。

これから先も一緒に生きて活きたいと思います。

 

はたして電池式の腕時計は何年もつのでしょうか??

私は時計は半永久と位考えていますが・・・

電池式なので・・・・

 

10月5日  競売不動産取扱主任者試験の合格率は??

2011年度(初年度)は、42.0%

受験者数 1065名

合格者数  448名

 

今年は協会のお話だと受験者数が倍以上に成るのではないたでしょうか?

詳しくは「競売不動産取扱主任者試験のご案内」をご覧ください。

 

実際に試験を受けてみて、

第一回目の試験だからそんなに難しくは無いのではと軽く見ていて、そんなに勉強はしていませでした。

ところが実際問題を見ると 「しまった、もっとまじめに勉強しておくべきだった」と後悔し、血の気が引いたのが現状でした。

結果はなんとか合格はしましたので、やれやれと言うのが正直なところです。

 

試験の内容は、宅建の勉強にプラス民事執行法とその手続きに成ります。

宅建は民法(総則・物件・債権)法令上の制限、税法等

宅建の資格が要件と成っており当然その知識が必要で

民事執行法とその手続きは、現実にその仕事をしますので当然だと思います。

皆さんも頑張ってください。

 

10月4日  競売不動産 「落札」って何?

お客様の入札していた金額が一番高かったので物件を買う権利を獲得しました。

但しこの時点ではまだ代金全額を支払っていませんので、あくまでも「買う権利を取得した」だけです。

このことを「落札」出来た。と言います。

  

この後裁判所が売却決定し、落札者が残りの代金と諸経費を納付して初めて所有者と成ります。

参考に登記は裁判所の職権登記と成りますので、印紙代のみで、通常の司法書士に頼む時よりは安くなります。

おめでとうございます。

今回は10数名の入札が有りましたが

お客様と息が合い見事!! 

 

安心して下さい、弊社で物件の引渡までサポートさせて頂きます。

 

9月29日  競売不動産取扱主任者 資格試験って?

どんな資格試験ですか

 

昨年から始まった新しい資格

 

競売不動産取扱主任者とは、

競売不動産購入者への助言や代行には、何の法律の制限もなく宅建業者でもなくても「競売代行業」等の開業が可能なのが現状です。

様々なトラブルの発生を防ぐためにも、協会では一定の知識・能力の資格制度を儲けることにより、消費者に対して安心を与えます。

 

受験資格 宅地建物取引主任者資格登録者または宅地建物取引主任者資格試験合格者

願書受付  平成24年11月2日まで

試験日   平成24年12月2日

  

一般社団法人不動産競売流通協会が行っている試験です。

↑ ↑ 詳しくは一般社団法人不動産競売流通協会のホームページをご覧下さい。

 

弊社の担当者は第一回目の資格試験に合格しました。安心して競売に関する事はお任せ下さい。

 

9月29日  競売不動産 「入札」 何が要るの?

競売不動産に入札するには何が要るのですか?

 

3つ必要です。

 

認印

住民票 (法人の場合は履歴事項全部証明書等代表者の資格を証する文章)入札提出日から3ケ月以内のもの

買受申出保証額金(裁判所所定の振込用紙で振込んだ裁判所提出分の控え) ATMでは振込出来ません。

 

その他は当然裁判所の所定の用紙に記入

 

9月28日  競売不動産で (ケ) とか (ヌ) って何ですか??

お客様より

 

平成24年 (ケ) とか (ヌ) 第○○○号と有りますが何なんですか??

それは競売不動産の種類の事です。

 

(ケ) 不動産に設定された担保権(主に抵当権・お金を借りた時等の担保)を実行するため手続。

 

(ヌ) 判決や裁判所での和解又は調停で決まった内容を実現したり、公証人が作成した公正証書の内容を実現するための手続。

 

どちらの手続きも債務者が債務を返済することが出来なくなったり成った為、不動産を法律の規定により売却して、その得た代金を債権者に配当して債務の返済に充てる強制手続きであり、不動産の所有者の意思に沿うものではない点が通常における売買と大きく異なるところです。

 

他に、形式競売事件が有ります。

債務の清算としてではなく、遺産分割、共有物分割、破産手続上の換価など不動産を売却してお金に換える必要があるときに、競売手続をその手段として利用するものです。事件番号の符号はその性質に応じ(ヌ)又は(ケ)と表示されます。

 

注意) 事件番号が(ヌ)の物件は要注意!

更にもめる事が有ったり、物件を取得しても利用出来ない等個々の事情が変わる物件も多いため注意が必要です。

 

9月25日  不動産競売って「事件」??

お客様より

 

競売って 「事件」 とかと聞きますが・・・

どんな事件が有ったのですか?

と質問されました。

 

ご心配なく!!

事件とは、「官公庁についてある種の手続き」・「訴訟事件の略」です。

ですから「事件」っとピックリすることは無いですょ

 

9月24日  不動産競売 入居者交渉(現地調査)

お客様より競売サポート依頼が有りましたので、現地調査に行ってきました。

 

裁判所が現地調査してから数ヶ月経過しており現状が変わっている可能性も有りますので

(以前こんな例が有りました: 空家だった為子供がいたずらか?不審火で建物の一部が燃えてしまっていた様な事)

裁判所の調査と違いが無いか?(今回はライフラインで裁判所の資料に間違いが有りました)

事件性・問題性は無いか近隣に聞込みもします。(心理的瑕疵が無いか等)

登記簿上の調査(ややこしい権利関係が付いていないか等)

現地の写真撮影(依頼者が遠方で見に行かなくても分る様に)

この時点で問題が有れば「理由を述べてお勧め出来ませんとハッキリ答えさせて頂きます」

この他家賃相場の調査・市場価格の調査も

そして一番大切なのが入札価格を幾らにして入札をするか

落札可能性 70%で○○○万円 80% ○○○万円 90%で○○○万円と3段階で確率の提案をし
詳細は依頼者と打合せをしながら入札価格を決めて頂きました。

今回の依頼者は収益で購入しますので、

現在の所有者に引続き賃貸として入居して頂くかの交渉もさせて頂きました。

今回は引続き家賃を支払って頂き賃借人としてお住まい頂くも交渉・家賃の交渉共にできて

(この交渉は現在の入居者にも喜んで頂きお互いに無駄な経費が掛からず、新所有者もその日からの家賃も入って来ると言う全て良し)

(弊社はこの点交渉もさせて頂きます。)

依頼者の希望条件にそうことが出来ました。

今回はこれで落札出来ましたら約30%の利回り物件と成ります。

この他家賃相場の調査・市場価格の調査もさせて頂きました。

 

あとは落札出来る事を楽しみに開札を待つだけです。

 

当然物件の引渡しまでサポートさせて頂き、希望が有れば賃貸管理もさせて頂きます。

(但し管理費は別途頂いています)

 

9月24日  不動産競売物件の調査・サポート依頼

朝一番に初めてのお客様よりあわてたお電話が・・・

中央区の○○○万円のマンションで直ぐに調べて欲しい・・・との調査依頼でした。(競売物件の為特定できない様に架空で表示しています)

 

あわてるもの無理ない・・

特別売却物件で27日から始まりますから、

先着順の為27日朝一番に入札をし落札をしたいからです。

 

そこで皆さんに不動産競売で誰にでも分る物件の伝え方を覚えて頂くと助かります。

 

裁判所名   支部名    年度     (ケ・ヌ)どちらか   第○○○号

大阪      本庁     平成24年     (ケ)       第○○○号

 

これに中央区の○○万円のマンション 

↑ここまで言って頂ければ間違いなし

 

この表現でしたら誰にでも分り易く間違いが起きにくく

裁判所・ネットどこで調べるにも分り易いですね。

 

9月23日  不動産競売において最低の入札価格は??

お客様から「入札をしたいのですが最低幾らから出来ますか?」

とのお問合せ、

買受可能価格から出来ます。

 

裁判所の資料を見ると  

     「売却基準価格」 例)3,840,000円

 「買受可能価格」 例)3,072,000円

と有りますが

下の方の「買受可能価格」 つまり例)3,072,000円と成ります。

 

たまに「売却基準価格」以上でないと入札が出来ないものと勘違いされている方が居ます。また「買受可能価格」は特別売却の最低価格とも勘違いの方も居ます。

 

参考に「買受可能価格」とは? 単純に「売却基準価格」の8割の価格です。

紛らしいですね、それなら一層の事買受可能価格のみ表示すれば良いのに。

と思いますが、昔からの名残と評価人の顔を立てるためなんでしょうかね?

 

9月22日  価格の下がらない不動産とは?

簡単に言いますと、

希少性のある物件・二度と同じものが建たない様な物件・・

立地・地域性(駅直ぐ・学校区)デザイン・タワーマンション・設備(お部屋の中・共用部分)

もともと周りの物件より安かったってことも場合によっては有りますね。

 

ではなぜ価格は下がるの?

それを上回るものが出来るから

設備が古くなるから

買う人が居ないから(日本の人口が減って来ているのも一つの原因かも)

景気が悪いから・・・

 

皆様はどう思われますか??

 

9月21日  競売で特別売却に成ったものは良くない物件か?

そんなことは有りません。

たまたま期間入札中に入札が無かっただけで、

なぜ入札が無かったのだろうと、ビックリするものも有ります。

 

現に弊社のお客様で特別売却でサポートさせて頂き、

落札された方は市場価格の半額以下で落とされています。

 

以前大阪の特別売却に参加した時のことですが、

同じ物件に同時に7人の特別入札が有りました。

結果は、売却基準価格の2倍以上で落札されたのを目の前で体験しました。

なぜ通常の入札期間に入札しなかったのか不思議なぐらい??

(そしたら買受可能価格の最低の価格で買えていたのに・・・)

 

9月20日  競売について、特別売却で安く買える?

 今日で入札期間が締め切られたので、誰も入札が無ければ特別売却で安く買えるので、特別売却でやりたいと・・・

お問合せを頂きました。

 

それは正しくありません。

まず競売の期間入札の公告がされた時点で、特別売却期日の公告もされているもののみがその対象と成ります。

次に入札価格については、通常の買受可能価格と同様の最低価格です。

 

その違いは、

簡単に言いますと、権利者と成る者の決め方が異なります。

一般入札期間は、  期間中に一番高く入札された方

特別売却は、     実施期間中の先着順

 

参照に特別売却の実施方法等をご覧ください。

詳しくはお問合せして下さい。